Tirana ka përjetuar gjatë dekadës së fundit një bum ndërtimesh të paprecedentë. Kulla, rezidenca luksoze, apartamente me fasada xhami e reklama që premtonin “jetë europiane” u ndërtuan njëra pas tjetrës në çdo cep të kryeqytetit. Por pas këtij lulëzimi artificial fshihet një realitet i zymtë që sot ka filluar të dalë në dritë: bien çmimet e apartamenteve dhe bien shitjet e apartamenteve. Rënia që po ndodh nuk është e rastësishme. Ajo është pasojë direkte e një modeli të gabuar zhvillimi urban dhe ekonomik që tani po shembet mbi veten e vet.
Një treg i deformuar nga paraja e pistë
Një nga shtysat kryesore të “boom-it” artificial të ndërtimit në Tiranë ka qenë pastrimi i parave të pista. Me mungesën e një sistemi të fortë kontrolli dhe një tatim efektiv mbi burimin e pasurisë, ndërtimi ka shërbyer si porta hyrëse e milionave eurove që nuk kanë asnjë lidhje me ekonominë reale. Kjo para ka rritur artificialisht çmimet, duke bërë që apartamentet të shiten shumëfish mbi vlerën e tyre reale.
Çmimi real vs. çmimi në treg: një disbalancë e frikshme
Sot, në shumë zona të Tiranës, apartamentet po shiten me një diferencë 30% deri në 70% më shumë sesa çmimi i referencës që publikon vetë shteti. Kjo krijon jo vetëm një hendek të madh mes çmimit real dhe atij tregtar, por edhe një rrezik të madh për blerësit e rinj që po paguajnë më shumë për diçka që nuk e justifikon vlerën.
Punime të dobëta që nuk justifikojnë çmimin
Pavarësisht rritjes së çmimeve, cilësia e ndërtimit ka rënë ndjeshëm. Shumë ndërtesa të reja vuajnë nga probleme të rënda strukturore, mungesë izolimi, zhurma akustike, mungesë mirëmbajtjeje dhe materiale ndërtimi të dobëta. Shumë banorë që kanë blerë “apartamente luksoze” janë përballur me probleme brenda vitit të parë.
Ndërtime pa kriter, përtej kërkesës së tregut
Tirana është mbushur me ndërtime të reja në çdo cep, edhe në zona ku infrastruktura mungon. Por kërkesa reale për banesa nuk ka ndjekur të njëjtin ritëm. Sot ka me mijëra apartamente që qëndrojnë bosh, jo sepse nuk ka nevojë për banesa, por sepse janë të paaksesueshme financiarisht për shumicën e qytetarëve. Ndërkohë, ndërtuesit vazhdojnë të ndërtojnë, duke krijuar një furnizim shumë më të madh se kërkesa, gjë që detyrimisht çon në rënien e çmimeve.
Ndërhyrja e Bankës së Shqipërisë: kreditimi kufizohet
Një tjetër goditje e madhe për tregun e pasurive të paluajtshme ka ardhur nga Banka e Shqipërisë, e cila njoftoi se nga Korriku 2025 e tutje, financimi i kredive për banesa do të ulet nga 100% në 80%. Kjo do të thotë që blerësit do të duhet të kenë më shumë kapital fillestar për të blerë një apartament. Në një treg ku çmimet janë të fryra dhe rrogat modeste, kjo lëvizje pritet të ulë numrin e blerjeve ndjeshëm.
Taksa mbi pronat bosh: një tjetër goditje
Shteti ka paralajmëruar vendosjen e një takse mbi pronat që nuk përdoren. Ky vendim ka për qëllim të luftojë spekulimin me pasuritë e paluajtshme dhe mbajtjen e apartamenteve bosh për qëllime investimi. Kjo do të detyrojë shumë pronarë të nxjerrin në shitje ose me qira apartamentet e tyre, duke rritur ofertën në treg dhe për rrjedhojë duke ulur më tej çmimet.
Rënie e madhe e shitjeve: -20% në 2025
Statistikat e tremujorit të parë dhe të dytë të vitit 2025 tregojnë një rënie prej 20% të shitjeve të apartamenteve në krahasim me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Kjo rënie lidhet drejtpërdrejt me çmimet e larta, uljen e kredive dhe mungesën e besimit të qytetarëve në këtë treg gjithnjë e më të pasigurt.
Agjencitë imobiliare: një pjesë e problemit
Një rol të dyshimtë në këtë situatë luajnë edhe agjencitë imobiliare, të cilat shpeshherë marrin komisione deri në 40% mbi çmimin e kërkuar nga pronari. Kjo jo vetëm që e deformon më tej tregun, por i shtyn qytetarët drejt pagesave të paarsyeshme, duke kontribuar drejtpërdrejt në rritjen artificiale të çmimeve. Bojkoti i këtyre agjencive është një mënyrë për t’i kthyer qytetarët në kontrolluesit realë të tregut.
Rreziku i madh për blerësit e rinj
Të blesh një apartament sot në Tiranë është si të luash në bursë pa e ditur se çfarë do ndodhë nesër. Çmimet mund të bien ndjeshëm, ndoshta edhe me 20–30% në dy vitet e ardhshme, dhe kjo do të thotë që investimi i sotëm do të humbasë vlerë shumë shpejt. Për këtë arsye, është e këshillueshme që të shmanget blerja e apartamenteve në këtë periudhë dhe të pritet një stabilizim i tregut.
KUJDES: mos blini tani, tregu është toksik
Tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë po përjeton një periudhë të rrezikshme, të mbushur me spekulime, çmime të fryra, punime të dobëta dhe politika të reja që e godasin direkt. Bien çmimet e apartamenteve, bien shitjet e apartamenteve, dhe nuk ka më asnjë garanci që investimi juaj do të ruajë vlerën. Në vend që të bini pre e kësaj flluske, më mirë është të prisni, të mos investoni në këtë moment dhe të bojkotoni agjencitë që po e çojnë këtë treg drejt kolapsit.
Në fund të ditës, vendimi juaj mund të jetë zëri që rikthen arsyen dhe balancën në një treg që për shumë vite ka funksionuar jashtë çdo logjike ekonomike.