Vitet e fundit, Tirana po përjeton një transformim të thellë urban me një bum ndërtimesh, ku vëmendja është zhvendosur te zhvillimi i kullave shumëkatëshe. Tashmë, jo vetëm zona si ish-Blloku apo pranë qendrës historike e kryeqytetit, por edhe prona shtetërore te Komuna e Parisit, fakulteti i Inxhinierisë së Ndërtimit dhe godina publike të transferuara si ish Agjencia Telegrafike e Lajmeve (ATSH) apo zona afër Liqenit Artificial pritet të shndërrohen në kantierë ndërtimi për struktura që do të arrijnë deri në 40 kate.
Sipas agjencive imobiliare, çmimet e shitjes së apartamenteve në një prej projekteve luksoze që pritet të nisë, në zonën pranë Liqenit Artificial, kanë arritur në 10,000 euro për metër katror, një rekord absolut për tregun shqiptar. Sipas zhvilluesve të kontaktuar nga Monitor, çmimet reflektojnë standardin e lartë të këtyre njësive, të cilat janë të destinuara për një grup shumë të përzgjedhur blerësish elitë, si investitorë të huaj dhe individë me potencial të fortë ekonomik në tregun global.
Sipas tyre apartamentet në këto kulla nuk janë më thjesht njësi banimi, por janë konceptuar si suita rezidenciale, ambiente të mëdha dhe të sofistikuara, të projektuara me arkitekturë moderne, dhe materiale ndërtimi të klasit të parë. Këto projekte ofrojnë jo vetëm pamje panoramike dhe teknologji moderne ndërtimi, siguri të lartë kundër fatkeqësive natyrore, por edhe shërbime “premium”, përfshirë brande të hotelerisë më të njohur në Europë, dyqane moderne për tregtimin e mallrave dhe veshjeve luksoze, si ashensorë të dedikuar për emergjenca zjarri, lartësi kati deri në 4 metra, dhe hapësira të përbashkëta të llogaritura me standarde ndërkombëtare.
Përshpejtim i trendit të rritjes së çmimeve
Rritja e çmimeve të rezidencave në kulla ka qenë progresive. Para çmimit të shitjes prej 10,000 euro për metër katror, më i lartë për shitje në kryeqytet, në fazat e para të zhvillimit të kullave u shënuan në vitet 2022-2023. Te kulla “Book Building” pas Sahatit të Tiranës, në vitet 2022–2023, apartamentet u shitën me çmime që nisnin nga 5,000 euro për metër katror sipas të dhënave të zyrës së shitjes për Monitor.
Te objekti pranë Presidencës, çmimet fillestare varionin nga 4,000 deri në 4,800 euro për metër katror. Te “Rainbow Center” (një godinë 7-katëshe, ku dy katet e para të saj funksionojnë si qendra tregtare), në ish-Bllok, çmimet arritën në 5,000 euro për metër katror. Te “Eyes of Tirana”, në fazën e parë të ndërtimit, çmimet për rezidencat u shitën mbi 3,500 euro për metër katror, ndërsa për ambientet komerciale mbi 6,000 euro -8, 000 euro për metër katror.
Sipas të dhënave për vitin 2025, ndër zonat më të shtrenjta mbetet rruga “Brigada”, në zonën e ish Bllokut, ku çmimi i apartamenteve shkon në 5,000 euro për metër katror, për një nga objektet që është në fazë zhvillimi. Si krahasohet Tirana me kryeqytetet e Ballkanit Perëndimor?
Për shitjen e pronave luksoze, tashmë Tirana ka kaluar çmimet mesatare të kryeqytetit kryesor të Ballkanit Perëndimor, duke u krahasuar vetëm me transaksione të rralla në rajon. Në Beograd është regjistruar një shitje rekord prej 11,811 euro për metër katror sipas raportit “Çmimet e pasurive të paluajtshme në Serbi 2025: Parashikimet”. Raporti evidenton se qendra historike e Beogradit mbetet zona më e shtrenjtë, me çmime mesatare për metër katror në zhvillimet e reja arriti në 3,941 euro, ndërsa mesatarja për ndërtesat e vjetra ishte 3,349 euro.
Ndërsa në Kroaci vetëm në rezidencat luksoze bregdetare çmimet shkojnë deri në 8,000 euro për metër katror sipas Stela Dhami nga “Colliers International Albania”. Në Malin e Zi, çmimet para krizës financiare dhe luftës në Ukrainë arritën edhe në 10,000 euro për metër katror, por më pas ranë ndjeshëm me humbjen e tregut rus. Aktualisht, çmimet janë ulur në 5,000–7,000 euro për metër katror.
“Çmimet e tregut reflektojnë kërkesën, zhvillimin ekonomik dhe fuqinë blerëse. Shqipëria, krahas Bosnjës, ofronte tradicionalisht çmime më të përballueshme, por në Tiranë po shohim një përjashtim për shkak të kërkesës së përqendruar në projekte elitare”, nënvizon zonja Dhami.
A po largohet Tirana nga realiteti i tregut vendas?
Ekspertët e tregut të real estate-it vënë në dukje se ky nivel çmimesh në një treg me të ardhura mesatare ende më të ulëta se rajoni hap diskutime të vlefshme mbi përballueshmërinë për blerësit vendas dhe mbi potencialin për të orientuar zhvillimin urban në mënyra që të përfitojnë nga kërkesa e re dhe dinamika të reja të tregut.
Me ndërtime luksoze që shkojnë përtej funksionit të banimit, Tirana duket se po përqendrohet në zhvillime të nivelit super të lartë, me fokus te blerësit elitarë dhe investitorët e huaj, ndërsa kërkesa për strehim po arrin të plotësohet vetëm te zonat periferike. Çmimet e shitjes në disa prej zonave periferike nga Paskuqani në Shkozë variojnë nga 900 deri 1,400 euro për metër katror.
Prej 3-4 vitesh, sipas agjentëve të tregut real estate, banesat brenda zonës së verdhë të ndërtimit ofrohen me çmime shitje mbi 1,500 euro për metër katror. Ndërsa në zonat e qendrës dhe brenda Unazës së Vogël nuk gjen më apartamente me çmime nën 2,000 euro për metër katror. Po ashtu sipas Indeksi Fischer i përllogaritur nga Banka e Shqipërisë vlerëson se çmimet e banesave iu kthyen rritjes së shpejtë në gjashtëmujorin e dytë të 2024-s.
Indeksi Fischer tregoi që çmimi mesatar i banesave të shitura gjatë periudhës u rrit me 23,6% në krahasim me gjashtëmujorin e kaluar, dhe me 44,5% në krahasim me një vit më parë. Gjatë gjashtëmujorit të dytë të viti 2024, rreth 18% të banesave të shitura janë raportuar të blera nga shtetas jorezidentë. Nga këta, rreth 77% rezultojnë shtetas të vendeve të BE-së. Në tërësi, pesha e transaksioneve në të cilat blerësit janë jorezidentë ka shfaqur një prirje në rritje gjatë 5 viteve të fundit. / Monitor